דירה ראשונה: איך מתכננים הון עצמי כשאין מספיק

לפי הוראות בנק ישראל, בנק לא יאשר משכנתא לדירה יחידה בשיעור מימון של יותר מ-75% משווי הדירה. במילים פשוטות: לפחות רבע מהשווי צריך להגיע מכם, עוד לפני עורך הדין, ולעיתים מס רכישה, ושאר ההוצאות שמצטרפות לעסקה. זו נקודת המוצא של כל תכנון הון עצמי לדירה ראשונה.

לזוגות ולמשפחות שחוסכים לדירה, המספר הזה יכול להרגיש כמו קיר. אבל פער בהון העצמי הוא שאלה של תכנון, לא פסק דין. המאמר מסביר מה נחשב הון עצמי, כמה ממנו באמת צריך, ממה כדאי להיזהר, ואיך בונים אותו בפועל.

מה זה הון עצמי, ומה לא נחשב

הון עצמי הוא הכסף שאתם מביאים לעסקה ממקורות שלכם, ולא מהמשכנתא. מחשבון "הדרך הביתה" של עוגן, למשל, מגדיר אותו כחסכונות, יתרה בעו"ש, קרנות נזילות ועזרה מהמשפחה, ומבהיר שכספי פנסיה לא נחשבים.

שני כללים של בנק ישראל משפיעים כאן ישירות. הראשון: בנק אינו רשאי לתת לכם הלוואה נוספת שתשמש "הון עצמי" לרכישת הדירה, וזה כולל הלוואות צרכניות. השני: גם אם ההורים, או קרוב משפחה אחר מדרגה ראשונה, לוקחים הלוואה בשעבוד הבית שלהם כדי לעזור לכם בהון העצמי, לפי בנק ישראל אין בכך מניעה.

כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה

הכלל הבסיסי מופיע בהוראה 329 של בנק ישראל: עד 75% מימון לדירה יחידה. לשם הדוגמה, בדירה ששוויה 1,500,000 ש"ח המשכנתא תהיה לכל היותר 1,125,000 ש"ח, ולכן יידרשו לפחות 375,000 ש"ח הון עצמי.

שלושה פרטים שכדאי להכיר מראש:

• בדירה רגילה, "שווי" הוא הנמוך מבין שניים. לפי בנק ישראל, השווי לחישוב המימון לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי ומחיר הדירה בחוזה. אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממה שהסכמתם לשלם, הפער יוצא מהכיס שלכם.

• ההון העצמי הוא לא השער היחיד. בנק לא יאשר משכנתא שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה, כלומר ההכנסה נטו פחות התחייבויות קבועות. גם עם הון עצמי מלא, יכולת ההחזר קובעת.

• בדירה במחיר מופחת, כמו מחיר למשתכן, הבנק רשאי לחשב את השווי לפי הערכת שמאי, גם אם היא גבוהה ממחיר הרכישה (עד תקרה שנקבעה בהוראה). במקביל, ההוראה קובעת רף מינימלי לתשלום ממקורות עצמיים: 100,000 ש"ח, או 60,000 ש"ח בדירה שניתן בגינה מענק לפי תנאי התוכנית.

ההוצאות הנלוות שאוכלות את ההון העצמי

טעות נפוצה היא לספור את כל החיסכון כהון עצמי לדירה. בנק ישראל מונה בין ההוצאות הנלוות לרכישה תשלום לעורך דין, מס רכישה, תיווך, ייעוץ משכנתאות, שיפוץ, מעבר וריהוט. לאלה מצטרפים:

• מס רכישה. לדירה יחידה יש מדרגות מס מופחתות, וחלק מהשווי פטור לגמרי, כך שבדירות רבות לא משלמים מס רכישה בכלל. המדרגות נקבעות בחוק ומשתנות מעת לעת (נכון לעכשיו, המדרגות לדירה יחידה מוקפאות עד 15.1.2028), ולכן כדאי לבדוק את הסכום העדכני בהסבר של כל-זכות על חישוב מס רכישה לפי מחיר הדירה שלכם לפני שסוגרים תקציב.

• ביטוח משכנתא. בנק רשאי לדרוש ביטוח חיים וביטוח מבנה כתנאי להלוואה, ואפשר לרכוש אותם דרך סוכנות הביטוח של הבנק או אצל מבטח פרטי.

למה לא לסגור את הפער בהלוואה

כשחסר סכום קטן יחסית, הפיתוי הוא להשלים אותו בהלוואה צרכנית. בנק ישראל בדק את התופעה בדוח היציבות הפיננסית של 2021, ומצא שהלוואות כאלה לרוב יקרות יותר ולטווח קצר יותר ממשכנתא, ושההחזרים שלהן מקטינים את ההכנסה הפנויה שעל בסיסה נקבעים תנאי המשכנתא. עוד נמצא שמשכנתאות שנלקחו לצד הלוואה משלימה מגוף אחר נכנסו לפיגור בשיעור גבוה יותר בשנה הראשונה, אם כי בנק ישראל מציין שגם גורמים נוספים יכולים להסביר את הפער.

איך בונים הון עצמי בפועל

1. תמונת מצב אמיתית. הכנסה נטו של משק הבית, שכר דירה, הוצאות קבועות, וכמה באמת נשאר בסוף החודש. בלי המספר הזה, כל יעד הוא ניחוש.

2. חיסכון כהוצאה קבועה. הוראת קבע לחיסכון ביום שהמשכורת נכנסת, לפני שהכסף נבלע בהוצאות השוטפות.

3. יעד שאפשר להגיע אליו. לפעמים הצעד הנכון הוא דירה קטנה יותר או באזור זול יותר, כדי לקנות מוקדם ולשפר דיור בהמשך.

4. שני בני הזוג בתהליך. חיסכון שאחד מוביל והשני רק "מסכים לו" נשבר בקלות. החלטות על הרגלי צריכה צריכות להיות משותפות.

5. לבדוק את נתוני האשראי לפני הבנק. כדאי לדעת מה מופיע עליכם לפני שהבנק בודק. ההסבר המלא נמצא במה זה BDI, ואיך בודקים את נתוני האשראי שלכם בחינם.

איך עוגן מסייעת

בדירה ראשונה, מה שחסר הוא לא תמיד כסף. לפעמים חסרה תוכנית. עוגן, ארגון חברתי ללא מטרות רווח, מפעילה את תוכנית עוגן עד הבית: ליווי פיננסי-משפחתי עם מומחה לכלכלת המשפחה, שמטרתו לבסס הון עצמי ולהתקרב לרכישת דירה ראשונה. התוכנית מתאימה למשקי בית עם הכנסה חודשית קבועה שעדיין אין להם דירה, כולל זוכי מחיר למשתכן ודירה בהנחה, ושני בני הזוג נדרשים להשתתף.

לפי נתוני התוכנית, ההשתתפות נמשכת בממוצע כ-7 חודשים, יכולת ההחזר החודשית גדלה בממוצע ב-2,500 ש"ח, וההון העצמי גדל בממוצע ב-30% ומעלה. כ-1,000 משפחות וזוגות משתתפים בתוכנית בכל שנה, וכ-450 משפחות בשנה רוכשות בעזרתה דירה ראשונה. אלה ממוצעים, לא הבטחה: כל משפחה מתחילה מנקודה אחרת.

לפני שמצטרפים אפשר להיעזר במחשבון "הדרך הביתה". ממלאים הון עצמי קיים, שכר דירה, חיסכון חודשי והכנסה נטו, ועונים על כמה שאלות קצרות על המצב הפיננסי. ברוב המקרים המחשבון מציג אומדן של מחיר דירה שמתאים ליכולת שלכם, את ההון העצמי הנדרש, סכום משכנתא, החזר חודשי משוער וריבית ממוצעת, אחרי שהוא מביא בחשבון הוצאות נלוות כמו עורך דין ומס רכישה. הבדיקה חינם וללא התחייבות (בתחילתה משאירים פרטי קשר), והתוצאה היא אומדן כללי ולא ייעוץ פיננסי.

שאלות נפוצות

כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?

לדירה יחידה, בנק בישראל רשאי לממן לכל היותר 75% משווי הדירה, ולכן בדירה רגילה נדרש הון עצמי של לפחות 25% משוויה. בדירה במחיר מופחת, כמו מחיר למשתכן, הכללים שונים ונקבע רף מינימלי של 60,000 או 100,000 ש"ח ממקורות עצמיים. מעבר לזה צריך כסף להוצאות הנלוות, כמו עורך דין וביטוחים, ולעיתים גם מס רכישה.

אפשר לקחת הלוואה כדי להשלים את ההון העצמי?

לא מבנק. לפי הנחיות בנק ישראל, בנק אינו רשאי לתת הלוואה נוספת שמיועדת לשמש הון עצמי לרכישת דירה, וזה כולל הלוואות צרכניות. גופים חוץ-בנקאיים לא כפופים להנחיה הזו, אבל בנק ישראל מצא שהלוואות משלימות כאלה לרוב יקרות יותר ממשכנתא ומכבידות על ההחזר.

האם עזרה מההורים נחשבת הון עצמי?

כן. עזרה מההורים היא מקור מקובל להון עצמי. בנק ישראל אף מבהיר שאין מניעה שהורים, או קרוב משפחה אחר מדרגה ראשונה, ייקחו הלוואה בשעבוד הבית שלהם כדי לעזור בהון העצמי. כדאי לתאם מראש עם הבנק איך העזרה תתועד.

אילו הוצאות יש ברכישת דירה מלבד המחיר?

מעבר למחיר הדירה יש שכר טרחת עורך דין, ולעיתים גם מס רכישה (לדירה יחידה במדרגות מופחתות, עם חלק פטור), תיווך, ייעוץ משכנתאות, ביטוח משכנתא, שיפוץ ומעבר.

מה עושה מחשבון "הדרך הביתה" של עוגן?

מחשבון "הדרך הביתה" הוא כלי חינמי של עוגן שמעריך איזו דירה ראשונה מתאימה ליכולת הכלכלית שלכם, לפי הון עצמי, הכנסה, שכר דירה וחיסכון חודשי. הוא מציג אומדן בלבד ואינו ייעוץ פיננסי.

רוצים לדעת איפה אתם עומדים בדרך לדירה ראשונה?

בואו נצא לדרך. לתוכנית עוגן עד הבית ←

התכנים בבלוג נועדו למידע כללי בלבד. הם אינם מהווים ייעוץ עסקי, משפטי, כלכלי או פיננסי, ואין בהם כדי להבטיח השגת תוצאות עסקיות. אין בתכנים הצעה או התחייבות למתן הלוואה. נותנות האשראי בקבוצת עוגן הן עוגן הקרן להלוואות ללא ריבית (ע"ר), מ"ר 55055, ועוגן קרן להלוואות חברתיות בע"מ (חל"צ), מ"ר 58212, בהתאם למסלול. ההלוואה כפופה לחיתום, לאישור ולמדיניות עוגן. אי עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. תכניות הליווי וההדרכה מופעלות על ידי קרן שמש מקבוצת עוגן בע"מ (חל"צ).